Departamentos en Carrasco Sur (Montevideo).

Elaborado por Technion Tournier Real Estate – www.technion.uy

Technion Tournier Real Estate recopila periódicamente datos de plataformas online como MercadoLibre.com.uy e Infocasas, donde se publican propiedades en venta. Este informe segmenta esa información con un enfoque estratégico para el mercado local, desde la perspectiva de un desarrollador inmobiliario o inversor. 
 

Atención: Aclaración sobre los Precios

Los valores reportados son precios de lista (precios solicitados), no precios de cierre. En el mercado uruguayo, los precios de compraventa efectivos suelen ser entre un 5% y un 14% inferiores, dependiendo de factores como la ubicación, las características particulares de la propiedad, el tipo de activo y la motivación del vendedor. Estos datos deben considerarse como una referencia estratégica para evaluar oportunidades, no como valores definitivos de transacción.
 

Indicadores Principales
 

• Precio promedio por m² construido: USD 4.684 (basado en muestra de 19 unidades).

• Rango de precios por m²: USD 3.125 - USD 6.667.

• Precios totales observados: USD 420.000 (75 m², 2 dormitorios) a USD 2.000.000 (300 m², penthouse 4 dormitorios).

• Distribución por dormitorios: 2 dorms. (26%), 3 dorms. (58%), 4 dorms. (16%).​

• Gastos comunes promedio: USD 900/mes, con incidencia de 4.5 USD/m²/mes.

Tendencias de Mercado
 

Carrasco Sur mantiene su estatus premium gracias a su ubicación estratégica (proximidad a rambla, colegios y clubes como Lawn Tennis), restaurantes, cafés, coworks. Factores diferenciales como terminaciones, distribución y ubicación específica (e.g., Rambla vs. calles prestigiosas como San Lucar) generan variaciones de hasta 30% en precios para propiedades similares.
 

• Estabilidad en medio-alto: Segmento de USD 500.000-700.000 muestra liquidez alta.

• Premium: >USD 1M. representan un porcentaje pequeño de la oferta. La diferenciación por diseño exclusivo y terminaciones premium es clave; es importante enfatizar que los amenities son estratégicos, no masivos

• Influencias externas: Inflación local y demanda de inversores extranjeros son factores sostenedores de precios, y la escasez de terrenos impulsa el reposicionamiento urbano.

• Riesgos macro: Posible desaceleración si tasas de interés globales suben, afectando financiamiento.
   

Análisis de Mercado por Segmento
 

1. Clásico Carrasco (Tradicional, Amplio)

• Características: Edificios con años, fachadas clásicas, plantas tradicionales (living/comedor separados, cocinas no integradas), superficies generosas (promedio 160 m²). Gastos altos por mantenimiento. (con tendencia a bajar por despidos de porteros)

• Ejemplos: 152 m²/2 dorms. (USD 620.000, 4.079/m²); 134 m²/3 dorms. (USD 648.000, 4.836/m²).

• Ventajas: Precios relativos accesibles.
  
  Desventajas: Diseños obsoletos; depreciación si no se actualizan.

2. Moderno Intermedio (Eficiente, Amenities Básicos)

• Características: Construcciones recientes, fachadas contemporáneas, metrajes moderados (promedio 140 m²), algunos amenities (e.g., jardín, piscina básica).

• Perfil de comprador: Familias profesionales priorizando practicidad y proximidad a servicios.

• Ejemplos clave: 130 m²/3 dorms. (USD 565.000, 4.346/m²); 176 m²/2 dorms. (USD 790.000, 4.489/m²).

• Ventajas: Equilibrio costo-beneficio; mayor eficiencia energética, distribucion y terminaciones aggiornadas.
  
  Desventajas: Competencia alta; gastos/m² elevados, amenities sencillos de mala calidad.

3. Premium Nuevos o Casi Nuevos (Alta Gama, Diseño Vanguardista)

• Características: Dimensiones generosas (promedio 280 m²), terminaciones de lujo, plantas modernas. Amenities no masivos (debido al alto costo del suelo), enfocados en detalles exclusivos como piscinas con nado contra corriente o espacios wellness boutique.

• Perfil de comprador: Ejecutivos internacionales y ultra-premium buscando distinción.

• Ejemplos clave: 290 m²/4 dorms. (USD 1.700.000, 5.862/m²); 300 m²/4 dorms. penthouse (USD 2.000.000, 6.667/m²).

• Ventajas: Alto salto en valor percibido; resiliencia a depreciación momentánea.
   

Desventajas: Gastos comunes muy altos. 
 

• Análisis de Gastos Comunes
  Los gastos comunes representan un factor crítico en la rentabilidad, impactan directamente en la evaluaciones de posibles clientes para rentar o inversores que quieran rentar los departamentos, Promedio general: 4.5 USD/m²/mes. 
  
  Clásico Carrasco: 4.3 USD/m²/mes – Altos por mantenimiento de estructuras antiguas; atractivo para propietarios de mayor edad, pero riesgoso para inversores en renta.
  
  Moderno Intermedio: 3.8 USD/m²/mes – Más eficiente, pero amenities muy básicos elevan costos; y no acompañan las tendencias actuales.
  
  Premium Nuevos: 5.6 USD/m²/mes – Justificados por detalles exclusivos;

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• Análisis Estratégico
  
  Oferta y Demanda
  La oferta se concentra en Clásico/Intermedio (68% de unidades), con precios accesibles pero altos gastos/m², reduciendo atractivo para inversores sensibles a costos. Premium representa una porción aún muy pequeña de la oferta, en parte porque es una nueva tendencia.
  
  Diferenciación Premium
  Salto notorio en diseño (plantas abiertas vs. compartimentadas clásicas). Amenities focalizados en valor alto (e.g., piscinas contracorriente, no masivas).
  
  Tendencias Urbanas
  La escasez de terrenos impulsa demoliciones de casas antiguas depreciadas, dando paso a premium o housing boutique. Oportunidades escasas no solo por la dificultad de negociaciones para la compra de tierra para los desarrollos sino también por las regulaciones y protección patrimonial de la zona que es alta.
   

• Oportunidad para inversores y desarrolladores:
  Carrasco Sur continúa siendo una zona residencial premium. Aunque ha aumentado la oferta de oficinas y locales comerciales, la mayor oportunidad para inversores se encuentra en los segmentos premium  y en nuevos desarrollos, donde el diseño moderno y amenities reducidos pero exclusivos aportan un valor diferencial. Los departamentos clásicos o de categoría moderno intermedio presentan riesgos debido a gastos comunes elevados y alta competencia/oferta; en estos casos, la valorización para inversores se logra adquiriendo muy por debajo de los precios promedio solicitados, permitiendo potencial de revalorización tras mejoras o ajustes estratégicos.

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• Fuentes: Publicaciones en MercadoLibre.com.uy de  Location, 094 853 999; Mercedes Arocena, 098 560 564; Monica Castiglioni, 099 624 035; Mones Roses 097 248 888; Remax 099 875 994; Arqui brokers 097 248 888; Ferber y Zumaran Propiedades 094 394 803; Caldeyro Victoria 098 682 369; Spot Real Estate  096 700 232; Patricia Quartino 098 306 603; BLK 093 707 300; Fimko Inmobiliaria 095 367 113; Sures 097 442 288; Perez del Castillo 095 739 831; Etxe Bienes Raíces 094 388 591; Alpha Realtors, 099 661 995; Foti 094 231 540. Entre otros.